Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Тематический обзор судебной практики № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством». Документ систематизирует правовые позиции Верховного суда и разъясняет судам порядок применения норм гражданского, земельного и градостроительного кодексов при рассмотрении споров о признании построек самовольными, их сносе или легализации.

Новый обзор призван обеспечить единообразие правоприменительной практики, защитить права добросовестных застройщиков и обеспечить безопасность граждан.

Ключевые изменения и разъяснения:

1. Здания нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года без нарушения строительных норм, не могут быть признаны самовольными постройками. Требования о сносе жилых домов, построенных до 14 мая 1998 года, на участках, не предоставленных для строительства, *не подлежат удовлетворению, если есть возможность оформить право на землю в законном порядке и отсутствуют нарушения при строительстве.

2. Присоединение некапитальной постройки (например, остекленной террасы) к капитальному зданию не создаёт новый объект недвижимости и не является основанием для сноса всего здания.

Объекты капитального строительства, имеющие ту же функцию, что и основное здание (например, торговые павильоны в составе торгового центра), не считаются вспомогательными и подлежат сносу, если возведены без разрешительной документации.

Подпорные сооружения, возведенные для сохранения имущества от оползней на фоне бездействия властей, не признаются самовольными постройками, если не создают угрозы жизни и здоровью.

3. Возведение жилого дома на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если это прямо указано в договоре аренды. Условия договора, противоречащие закону, ничтожны.

4. Если разрешение на строительство было выдано органами власти незаконно, добросовестный застройщик имеет право на возмещение убытков, причиненных сносом объекта.

При сносе дома, возведённого в зоне минимальных расстояний до газопровода (если застройщик действовал добросовестно и не знал об ограничениях), суд обязан одновременно решить вопрос о выплате компенсации собственнику.

Истечение срока аренды или задержка во вводе объекта в эксплуатацию не являются автоматическим основанием для признания постройки самовольной, если объект соответствует нормам и застройщик действовал недобросовестно лишь в части бюрократических процедур.

5.  Судебная строительно-техническая экспертиза по делам о самовольном строительстве может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Отчеты частных экспертных центров не могут служить единственным доказательством безопасности объекта.

При рассмотрении споров о сносе, если в постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, суд обязан одновременно разрешить вопрос об их выселении (в суде общей юрисдикции с участием прокурора).

Органы местного самоуправления не вправе применять административный порядок сноса в отношении объектов, являющихся частью многоквартирного дома или гаражей, построенных до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

6.  Покупатель здания, в отношении которого уже есть вступившее в силу решение о сносе части постройки (самовольной надстройки), не может признать за собой право собственности на эту часть, ссылаясь на новую экспертизу безопасности. Такие действия расцениваются как злоупотребление правом.